- Las turbulencias económicas globales y los choques en el sistema financiero de EE. UU. han tenido eco en los fondos de capital privado inmobiliario.
- Los inversores están siendo cautelosos y evaluando de cerca las políticas monetarias y los factores macroeconómicos antes de realizar nuevas inversiones en estos fondos en el segundo semestre.
- FlexFunds, empresa líder en el diseño y emisión de vehículos de inversión (ETPs), le permite convertir su fondo en un título listado de manera simple y ágil facilitando la captación de capital en los mercados internacionales.
Los fondos de capital privado inmobiliario no han sido ajenos a las turbulencias de la economía global en medio de un escenario de encarecimiento del acceso al crédito, volatilidad en los mercados y choques en el sistema financiero de EE. UU. derivados de la quiebra de algunos jugadores relevantes que hizo temer en el primer semestre por un efecto dominó que pudo ser contenido.
Debido a las turbulencias económicas del primer semestre del año, los asesores de inversión han actuado con cautela a lo largo del 2023 y están evaluando de cerca la evolución de las políticas monetarias en el mundo a medida que la guerra contra la inflación parece rendir los primeros frutos. Los rendimientos y el desempeño de los fondos de capital privado inmobiliario se han visto limitados por estos factores macroeconómicos.
La incertidumbre generada en este contexto por las altas tasas de interés está provocando un cambio de estrategia por parte de los inversionistas de las mayores economías del plantea, lo que ha repercutido en los flujos de los fondos de capital privado inmobiliario.
Por ejemplo, en la India, uno de los mercados emergentes más activos, la inversión de capital privado en el sector inmobiliario se desplomó un 20% en el primer semestre del año hasta los US$2.600 millones, lo que podría tener repercusiones en el desarrollo de los proyectos1, de acuerdo a la firma de investigación Knight Frank.
Los gestores de fondos de capital privado inmobiliario estarán atentos en el segundo semestre del año a las decisiones de política monetaria de los bancos centrales en los países desarrollados, al mercado de deuda y a la crisis en el sector bancario en EE. UU., que generó disrupciones en el segmento de préstamos inmobiliarios.
De acuerdo con Knight Frank, en lo que respecta a los bienes inmobiliarios, el crecimiento promedio de los precios se desaceleró un 3,6% globalmente en doce meses hasta el primer trimestre de 2023. No obstante, advirtió que “esta reversión por sí sola no sugiere que los mercados mundiales vayan a mejorar, puesto que la oferta, la limitada construcción de nuevas viviendas y la fuerte formación de hogares están actuando para apuntalar los precios en muchos mercados”2
Para la firma británica de servicios inmobiliarios JLL, la incertidumbre frente a las tasas de interés podría comenzar a disiparse hacía finales del año a medida que la inflación de mayores señales de caída. De todas maneras, proyecta que el crecimiento en el sector inmobiliario será moderado este año, aunque considera que podría superar las estimaciones realizadas hace solo tres meses.3
¿Cómo operan y cómo obtienen rendimientos en el mercado los fondos de capital privado inmobiliario?
Se trata de un tipo de inversión alternativa que brinda exposición a una canasta diversa de activos en el sector inmobiliario que son administrados por gestores profesionales por medio de estrategias activas. Este tipo de vehículos suelen ofrecer diversificación en el portafolio de los inversionistas, pero pueden llegar a demandar de una mayor inyección de capital para poder entrar.
Operan mediante un esquema de inversión colectiva enfocado en la adquisición y gestión de bienes raíces. Generalmente, se trata de un instrumento orientado a inversores de alto patrimonio, así como a fondos de pensiones e instituciones.
Los gestores de estos fondos se encargan no solo de administrar este portafolio, sino también de encontrar oportunidades en el mercado y tomar decisiones estratégicas enfocadas en la obtención de mejores rendimientos.
En este sentido, los fondos de capital privado inmobiliario se pueden constituir a través de un vehículo de inversión, siendo la titularización de activos bajo la estructura de un ETP una de las opciones más utilizadas, ya que ofrece mayor facilidad para levantar capital internacional.
Los administradores de estos activos deben encargarse de su gestión, lo que implica realizar mejoras, mantenimientos, negociación de contratos de alquiler, entre otros.
Según la cuota de cada inversionista en el fondo, se realiza una distribución de los beneficios obtenidos por el mismo, bien sea derivados de los ingresos por el alquiler de estas propiedades o la plusvalía de los activos en caso de una eventual venta.
De acuerdo con el portal financiero canadiense Investopedia4, si bien estos instrumentos pueden llegar a rendir hasta el 8%-10% anual, también se enfrentan en muchos casos a limitantes en cuanto a la liquidez que ofrecen y su flexibilidad, por lo que se considera como un vehículo para inversores especializados y con un horizonte de más largo plazo.
En todo caso, es indispensable que cada inversor tome la decisión con base a su perfil de riesgo y horizonte de inversión, considerando los pros y los contras de este instrumento, así como en lo posible contar con asesoría especializada para evaluar puntos clave como las características, las tarifas y comisiones, el reglamento y el prospecto, y las calificaciones del fondo.
Para los asesores de inversión que gestionen este tipo de fondos y están interesados en ampliar la cantidad de potenciales clientes, la titulización del fondo de capital privado puede ser una alternativa. FlexFunds empresa líder en la titulización de activos, listados y alternativos, le permite convertir su fondo en un título listado en bolsa (ETP) facilitando el acceso a los inversores internacionales a su estrategia de inversión. Contacte a nuestros expertos financieros para evaluar qué solución se adapta mejor a sus necesidades.
Fuentes:
- https://www.cnbctv18.com/real-estate/private-equity-investment-in-real-estate-sector-declines-by-20–knight-frank-india-report-17081041.htm
- https://www.knightfrank.com/research/article/2023-07-05-growth-in-global-house-prices-falls-to-an-8year-low
- https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global/gmp
- https://www.investopedia.com/terms/p/private-equity-real-estate.asp
