Los fondos de inversión en bienes raíces o más conocidos como REIT pueden ser una alternativapara empezar a generar rendimientos derivados del mercado inmobiliario sin tener que invertir directamente en una propiedad. ¿Pero cuáles son los pros y los contras de este instrumento?
Aunque sus orígenes se remontan a la década de 1960, este tipo de instrumento de inversión ha cobrado mayor atención en los últimos años y se ha posicionado como una alternativa importante en el sector inmobiliario. Los REITs son un tipo de fondo que se constituye a través de una sociedad que cotiza en bolsa y posee diversos activos en el sector inmobiliario para obtener rendimientos de estos por medio, por ejemplo, de su alquiler.
La canasta de activos que integran un fondo REIT incluye desdeoficinas,inmuebles residenciales, hasta centros comerciales, hoteles y propiedades de uso industrial. Estas sociedades deben invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces y para constituirse deben tener un mínimo de 100 accionistas, de acuerdo a IG.
Su papel ha sido clave para que más inversores puedan tener exposición al sector inmobiliario y generar rendimientos derivados de proyectos de importante proyección, sin tener que ser socios directos de los mismos.
A través de los REITs, losinversionistas adquieren paquetes de acciones de estas sociedades que cotizan en bolsa y los administradores profesionales del fondo se encargan de la gestión de estos bienes para generar esas rentabilidades.
¿Qué tipos de REIT existen y cómo participar en ellos?
Dentro del negocio de los fondos de inversión en bienes raíces existen tres categorías principales a considerar, los REITs que se enfocan en inversiones en propiedades, los especializados en hipotecas y los mixtos.
Los REITs que invierten en propiedades son tal vez los más populares y se enfocan principalmente en gestionar bienes para obtener rendimientos del alquiler de estos o de las plusvalías de venta.
Los REITs de hipotecas ofrecen financiación para el desarrollo de bienes inmuebles y producen beneficios a partir de los intereses que se generan de estos préstamos. Y los mixtos desarrollan los dos esquemas para ofrecer retornos a sus accionistas bien sea por medio de las propiedades o de las hipotecas.
Algunas de las opciones para invertir en este instrumento incluyen a los fondos de inversión especializados o los ETFs, los cuales apuntan a “replicar los resultados de inversión de un índice compuesto por fideicomisos de inversión en bienes inmuebles”, tal y como explica la firma de gestión de inversiones estadounidense BlackRock. Asimismo, se puede comenzar a invertir por medio de la compra directamente de las acciones del REIT.
REITs: ¿Qué rendimientos generan?
Si bien los REITs se han caracterizado en las últimas décadas por ofrecer rendimientos atractivos, hay que tener presente que tienen una correlación con los mercados al tratarse de un activo financiero y por ende son más susceptibles a la volatilidad de estos frente a una inversión tradicional en bienes raíces.
En la otra cara, los REITs destacan por ofrecer una importante liquidez a los inversionistas, y en mercados como EE.UU. estos fondos deben repartir al menos el 90% de sus ingresos netos anuales por medio de dividendos a los distintos accionistas, de acuerdo a la regulación definida en ese país. Gracias a esto, los REITs tienen ciertos beneficios en materia fiscal, dado que generalmente estas sociedades están exentas del pago de los impuestos corporativos. Se estima que los REITs generan en promedio rendimientos absolutos y relativos del 11% anual en EE.UU., mientras que globalmente esta cifra se puede ubicar en el 7,9%, gracias a “modelos comerciales estables”, centrados en “adquirir y desarrollar activos de alta calidad que generan ingresos recurrentes vinculados a arrendamientos”, de acuerdo a un análisis de la empresa estadounidense de gestión de inversiones Cohen & Steers.
¿Cuánto crece este negocio?
De acuerdo a la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit), hasta finales del 2022 los REITs disponían de unos US$4,5 billones en activos inmobiliarios brutos en EE.UU. y eran dueños de más de 535.000 bienes en ese país.
Los fondos REIT, que contribuyeron con unos 3,2 millones de puestos de trabajo a tiempo completo en EE.UU. en 2021, también ayudan a financiar 1,7 millones de viviendas en ese mercado.
El tamaño del negocio se puede dimensionar con la capitalización de mercado de los REITs cotizados en EE.UU. que se calcula en los US$1,4 billones, de acuerdo a las cifras de Nareit. Esta asociación destaca que a pesar de un panorama económico más retador para el 2023 este negocio ha demostrado ser resiliente.
Según su informe de perspectivas para 2023, “los REITs están bien posicionados para navegar la incertidumbre económica y del mercado”. Las experiencias del pasado han mostrado que este tipo de instrumento superó en rendimiento a los bienes raíces privados antes y durante un escenario de recesión. Además, desde Nareit identifican que en la actualidad “el rendimiento operativo de los REITs sigue el ritmo de la inflación”.
Con este panorama, algunos expertos opinan que los REITs pueden ser una opción interesante en el caso de inversores que estén en búsqueda de un instrumento que ofrezca liquidez y les permita diversificar su cartera, sin tener que preocuparse por la compra y administración de estos bienes inmuebles. Al mismo tiempo, en coyunturas como las actuales pueden servir como escudos contra la inflación en un momento en el que el precio de los alquileres también responde a esta dinámica de los precios al estar indexados en muchos casos al IPC. No obstante, como en cualquier tipo de inversión hay que estar atentos a los riesgos asociados a la fluctuación natural de los mercados, la frecuencia en la que recibirán ingresos, entre otros aspectos que deben ser considerados y estudiados para aprovechar de la mejor forma las ventajas que ofrecen los REITs.
Fuentes:
- https://economictimes.indiatimes.com/markets/stocks/news/the-relationship-between-economy-stock-market/articleshow/96878611.cms?from=mdr
- https://www.blackrock.com/mx/intermediarios/productos/239482/ishares-cohen-steers-reit-etf
- https://www.cohenandsteers.com/insights/strong-foundations-the-case-for-real-estate-securities/
