{"id":10569,"date":"2023-05-12T11:49:54","date_gmt":"2023-05-12T15:49:54","guid":{"rendered":"https:\/\/flexfunds.com\/fund-world-news\/real-estate-fibras-how-do-these-financial-instruments-pay-rents-or-dividends\/"},"modified":"2024-01-22T11:57:58","modified_gmt":"2024-01-22T16:57:58","slug":"fibras-inmobiliarias-como-pagan-rentas-o-dividendos-estos-instrumentos-financieros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/flexfunds.com\/es\/real-estate\/fibras-inmobiliarias-como-pagan-rentas-o-dividendos-estos-instrumentos-financieros\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 son las Fibras inmobiliarias? \u00bfc\u00f3mo pagan rentas o dividendos estos instrumentos financieros?"},"content":{"rendered":"\n

Los Fideicomisos de Inversi\u00f3n en Bienes Ra\u00edces (fibras<\/strong>) son un instrumento que tiene caracter\u00edsticas de renta fija y variable para invertir en el sector inmobiliario, pero sin la necesidad de comprar directamente una propiedad ra\u00edz. Este tipo de fideicomisos tienen diferentes formas de pagar rentas o dividendos a sus inversores. A continuaci\u00f3n, en FlexFunds<\/strong><\/a> <\/strong>le explicamos cu\u00e1les son:<\/p>\n\n\n\n

Este tipo de instrumentos cotizan en la bolsa de valores y se ponen en marcha con el prop\u00f3sito de impulsar el desarrollo de proyectos inmobiliarios o la adquisici\u00f3n de los mismos en el \u00e1mbito residencial o comercial, generando liquidez a los inversionistas por medio de las rentas provenientes del arrendamiento o la plusval\u00eda que se genere por parte de estos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dichos veh\u00edculos ofrecen exposici\u00f3n al mercado inmobiliario sin tener que invertir directamente en \u00e9l, son administrados por una instituci\u00f3n de cr\u00e9dito y, de acuerdo con las normativas vigentes, deben distribuir entre el 90% (en EE. UU.) y el 95% (en pa\u00edses como M\u00e9xico) de sus utilidades antes de impuestos -calculadas por las autoridades fiscales- al cabo de un a\u00f1o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, los inversores adquieren un tipo de t\u00edtulo accionario que son conocidos como Certificados Burs\u00e1tiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI),<\/strong> que le dan al poseedor una garant\u00eda y derecho a recibir las distribuciones o rentas, como se le conoce en el mundo de las fibras, que correspondan por esa fracci\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Las fibras, a su vez, agrupan ese capital de diversos inversionistas y con estos recursos se realizan las operaciones trazadas en bienes ra\u00edces, bien sea en complejos de apartamentos, hoteles, centros comerciales, entre otros.<\/strong> Sus pares en EE. UU., conocidos como Real Estate Investment Trust (Reit), est\u00e1n obligados a invertir un 75% de sus ingresos en bienes ra\u00edces. Adem\u00e1s, igual porcentaje de sus ingresos debe provenir de la renta o venta de estos activos.<\/p>\n\n\n\n

Pero \u00bfc\u00f3mo pagan rentas o dividendos las fibras?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En el negocio de los fideicomisos inmobiliarios existen los de capital<\/strong>, que invierten directamente en bienes inmuebles y obtienen rentabilidades derivadas del alquiler, la venta o la generaci\u00f3n de dividendos. Tambi\u00e9n est\u00e1n los que invierten en hipotecas<\/strong> y obtienen intereses por estas operaciones. Y en tercera instancia est\u00e1n los h\u00edbridos<\/strong>, que combinan aspectos de ambos y tratan de generar rentabilidades aplicando estrategias de los dos.<\/p>\n\n\n\n

Los fideicomisos inmobiliarios o fibras pueden generar pagos por medio de su resultado fiscal,<\/strong> despu\u00e9s de realizar los cobros provenientes de las ganancias de capital y aplicar los descuentos a los gastos correspondientes por su operaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, se generan pagos a los poseedores de Certificados Burs\u00e1tiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), lo que en la mayor\u00eda de los casos se traduce en ingresos constantes para los inversionistas. No obstante, el br\u00f3ker generalmente retiene el 30% del monto distribuido por concepto de impuestos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n pueden generarse pagos a trav\u00e9s del reembolso de capital<\/strong>, que se genera por medio de las llamadas p\u00e9rdidas artificiales en el fideicomiso<\/strong> y por lo tanto esta operaci\u00f3n est\u00e1 exenta del pago de impuestos. Para hacerlo, las fibras apelan a un concepto contable conocido como la depreciaci\u00f3n<\/strong>, que hace referencia a la p\u00e9rdida de valor de un conjunto de activos a lo largo del tiempo.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de las fibras esta depreciaci\u00f3n se fundamenta en el desgaste de los inmuebles a lo largo de su vida \u00fatil, as\u00ed esta sea mucho m\u00e1s larga que la de otro tipo de bienes como los de tecnolog\u00eda (celulares, computadores y otros dispositivos que pierden valor en el tiempo). En todo caso, esto se considera una salida de dinero (erogaci\u00f3n) y por tanto es factible que se reste de sus ingresos con fines tributarios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para t\u00e9rminos fiscales, la compra de bienes inmuebles anteriores puede deducirse de sus utilidades como si fuesen gastos. De ah\u00ed, que ese 95% que pueden pagar estos fideicomisos de sus utilidades es el resultado de esta serie de deducciones (entre los gastos reales y los supuestos) y sus ingresos.<\/strong> Por eso, y dada la complejidad de su estructura, no se habla de ganancias sino de Fondos por Operaci\u00f3n (FFO, en ingl\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n

Es as\u00ed que todo el dinero que generan las fibras en eficiencias fiscales se puede reembolsar a los accionistas dependiendo del desempe\u00f1o del fideicomiso, cuyo comit\u00e9 t\u00e9cnico decidir\u00e1 sobre este tipo de distribuciones.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Asimismo, dentro del negocio tambi\u00e9n se pueden realizar pagos utilizando como moneda de cambio m\u00e1s fracciones o CBFI de una determinada propiedad<\/strong>, una operaci\u00f3n que est\u00e1 exenta del pago de impuestos bajo ciertas condiciones que imponen las autoridades financieras en cada mercado como que el certificado tenga liquidez.<\/p>\n\n\n\n

Un punto importante es que, a diferencia de las acciones tradicionales, el precio de los CBFI se mantiene tras el pago de la renta a los inversores,<\/strong> mientras que en los t\u00edtulos burs\u00e1tiles cada vez que se paga dividendo se produce una salida de dinero de la empresa y por tanto generalmente la acci\u00f3n cae.<\/p>\n\n\n\n

Con este panorama, se tiene que las fibras son una alternativa para entrar en las inversiones en el sector inmobiliario a menores costos, con beneficios fiscales y diversificaci\u00f3n; no obstante, no est\u00e1n blindados contra la volatilidad en los mercados y a los altos costos administrativos<\/strong>. Antes de entrar al negocio es importante asesorarse, entender a fondo el modelo y nivelar los riesgos en un momento en el que la industria de bienes ra\u00edces tambi\u00e9n afronta turbulencias en medio de los vientos de recesi\u00f3n mundial y la din\u00e1mica de compra y venta se ha visto impactada.<\/strong> Por ende, lo mejor es analizar el mercado y tomar decisiones basados en la realidad actual de la econom\u00eda, sopesando los pro y contra de cada instrumento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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