- Os FIIs de tijolo devem garantir na sua estruturação um horizonte claro de investimento e devem se centrar em bens imóveis cuja finalidade seja a locação.
- Apesar dos desafios globais causados pela inflação e o aumento da taxa de juros, os FIIs de tijolo demonstraram resiliência.
- A FlexFunds desempenha um papel essencial ao possibilitar a conversão de ativos, como os FIIs, em produtos negociados em bolsa (ETP).
No amplo espectro dos investimentos imobiliários, os fundos de investimento imobiliário ou FIIIs são uma das opções mais comuns dentro das carteiras dos gestores de ativos, que apelam a este tipo de veículo para a diversificação de portfólios e oferecer exposição indireta aos seus clientes neste tipo de alternativa.
Os FIIs de tijolo são um tipo de veículo de investimento negociado na Bolsa de Valores que permite aos investidores adquirirem participações em propriedades sem precisar se preocupar pelas tarefas de administração e seus custos associados.
Os rendimentos desta classe de instrumento de investimento são gerados por meio das receitas derivadas da gestão deste tipo de propriedade, por exemplo, através dos contratos de arrendamento e valorização dos mesmos, explica a FlexFunds, uma empresa líder para gestores de ativos na elaboração e emissão de veículos de investimento.
Como os FIIs de tijolo são estruturados?
Este tipo de veículo de investimento é estruturado na forma de títulos representativos ou certificados, que são adquiridos pelos investidores para se converterem em “donos virtuais” de uma cesta diversificada de propriedades que incluem bens imóveis comerciais, residenciais e industriais.
Os FIIs de tijolo se caracterizam por gerarem uma liquidez constante e serem um instrumento híbrido, pois combinam na sua estruturação elementos de renda fixa e variável, permitindo a diversificação do portfólio e a mitigação dos riscos.
Em poucas palavras, os FIIs de tijolo devem garantir na sua estruturação um horizonte claro de investimento e devem se centrar em bens imóveis cuja finalidade seja a locação, quer tenham adquirido ou construído uma propriedade desde o início.
Os FIIs de tijolo são constituídos com o dinheiro dos diversos investidores para adquirir distintos tipos de bens imóveis, como apartamentos, hotéis ou shopping centers, que gerarão rendimentos por arrendamento e ganhos de capital.
Além disso, devem investir 70% dos seus ativos em bens imóveis e distribuir 95% da sua utilidade anual entre os proprietários dos certificados, de acordo com informações da empresa de consultoria Deloitte.
A FlexFunds se constitui como um ator fundamental na evolução das estratégias de investimento imobiliário ao permitir a conversão de ativos como os FIIs de tijolo em produtos negociados na Bolsa de Valores conhecidos como Exchange Traded Products (ETP, por suas siglas em inglês).
Isso não só oferece uma maior liquidez para os investidores, como também facilita a captação de capital, especialmente dos investidores internacionais. Por meio da sua estratégia Flex Private Program, simplifica o processo de investimento em bens imóveis e oferece acesso aos bancos privados internacionais, permitindo aos participantes ampliarem seu alcance e atrair investidores de todo o mundo.
“Trata-se de uma solução da FlexFund que permite aos desenvolvedores, gestores e fundos de bens imóveis transformar ativos ilíquidos em valores mobiliários que apresentam uma maior liquidez e uma negociação mais acessível”, explica.
O papel na diversificação de portfólios
Investir diretamente em uma propriedade hoteleira ou comercial geralmente é uma alternativa limitada aos investidores com elevado capital, mas instrumentos como os FIIs de tijolo permitem o acesso de mais participantes no mercado imobiliário a custos baixos.
Em tempos de inflação alta e volatilidade nos mercados, como os atuais, os gestores de investimento e seus clientes costumam se proteger em ativos considerados de menor risco e, em alguns casos, são beneficiados por um contexto de alta de preços.
No caso pontual dos FIIs, geralmente os contratos de arrendamento são firmados com a condição de que serão corrigidos de acordo com a inflação, portanto, em um contexto como o atual, os administradores dessas propriedades podem ser beneficiados.
Precisamente, a Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário (Nareit, por suas siglas em inglês), destaca que historicamente tiveram um desempenho superior.à média em períodos de inflação alta como o atual.
Este veículo permite aos investidores participarem indiretamente no mercado imobiliário. Em todo o mundo, existem mais de mil fundos de investimento imobiliário distribuídos em 40 países.
Em uma conjuntura macroeconômica desafiadora, os gestores também apelam à diversificação da carteira de ativos para mitigar o risco e ampliar seu alcance nos bancos internacionais.
De acordo com a experiência dos programas da FlexFunds, a capacidade de converter ativos imobiliários em produtos negociados na Bolsa de Valores não só melhora a liquidez e a acessibilidade para os investimentos, como também oferece aos gestores desenvolvedores uma via eficaz para ampliar seu alcance global.
Com os FIIs de tijolo, busca-se a diversificação uma vez que este tipo de instrumento investe em diferentes tipos de propriedades e em distintos setores da economia, que se convergem no fato de que têm a capacidade de gerar receitas estáveis e recorrentes.
Além disso, os FIIs de tijolo se concentram em projetos em diferentes localizações ou regiões geográficas, portanto, oferecem também diversificações para se protegerem de situações pontuais que possam ocorrer no contexto do setor imobiliário de um determinado país.
Os FIIs de tijolo em um contexto de altas taxas de juros
Apesar dos choques globais provocados pela inflação e o consequente aumento das taxas de juros por parte dos bancos centrais para contê-la, este tipo de instrumento de investimento no setor imobiliário se mantiveram resilientes.
O período global de altas taxas de juros esteve marcado principalmente pelo encarecimento do crédito e, portanto, maiores dificuldades para a aquisição de propriedades, ao mesmo tempo que os investidores preferem se destacar pela renda fixa para se protegerem e aproveitar as taxas.
Este tipo de veículo de investimento também sentiu o efeito de uma das maiores taxas de juro pelo fato de que devem assumir taxas de dividendo mais atrativas e, provavelmente, menos fluxos de investimento em um momento no qual outras alternativas, como os títulos, competem por igual.
O Nairet é destaque em um recente relatório que, a medida que o Federal Reserve chegue ao final do seu ciclo de ajuste, este tipo de instrumento “provavelmente começarão a se recuperar em 2024” e destaca que o desempenho experimentado tanto em outubro quanto em novembro pode começar a gerar ventos a favor em 2024. Para a entidade, isso pode “ser um sinal de que, como nos períodos anteriores de ajustes de política monetária, o final do ciclo de aumento das taxas pressagiará um período de desempenho superior” para este veículo de investimento.
Fontes:
- https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/mx/Documents/bienes-raices/FIBRAs_Resumen_Ejecutivo_2014.pdf
- https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/how-rising-interest-rates-have-affected-reit-performance
- https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-performance-outlook
