• En esta nota, se explica qué son las FIBRAs inmobiliarias y qué ventajas ofrecen para los gestores de activos.
• La información está dirigida a administradores de fondos que busquen crear estrategias integrales con participación en la industria inmobiliaria.
• FlexFunds ofrece un programa de titulización, que reempaqueta cualquier tipo de activos (lincluidas las FIBRAs) en vehículos listados que mejoran la liquidez y distribución de estrategias inmobiliarias. Para más información, no dude en contactar con nuestros expertos.

Considerados instrumentos híbridos por combinar características de renta fija y renta variable, las FIBRAs permiten adquirir exposición económica a bienes inmobiliarios sin necesidad de comprar activos físicos de forma directa.

Este esquema ha funcionado como una puerta de entrada eficiente al real estate para carteras institucionales que buscan exposición inmobiliaria líquida y diversificada.

¿Qué son las FIBRAs de inversión?

Las FIBRAs de inversión, también conocidas como FIBRAs inmobiliarias, funcionan como vehículos de inversión colectiva que canalizan financiamiento hacia activos inmobiliarios a través de la emisión de certificados que cotizan en los mercados bursátiles.

De esta manera, canalizan capital hacia proyectos residenciales, comerciales e industriales, al tiempo que ofrecen a los gestores flujos recurrentes y potencial de apreciación patrimonial.

El sector inmobiliario se consolida, así como una alternativa estructural de diversificación para gestores de activos, con diferentes niveles de exposición según el perfil de riesgo y el tipo de activo subyacente.

Tipos de FIBRAs financieras

Dentro del universo de las FIBRAs financieras, pueden identificarse distintos modelos de FIBRAs de inversión según la naturaleza de los activos subyacentes y la estrategia de generación de retornos:

FIBRAs de capital inmobiliario

Enfocadas en la adquisición y administración directa de bienes raíces como oficinas, centros comerciales, parques industriales, activos logísticos, hoteles o desarrollos de uso mixto. La rentabilidad proviene de los ingresos por arrendamiento y de la valorización de los inmuebles en el tiempo.

FIBRAs de deuda inmobiliaria

Las FIBRAs de deuda inmobiliaria (o mortgage FIBRAs), están orientadas a la inversión en instrumentos de financiamiento vinculados al sector inmobiliario. Estos incluyen créditos hipotecarios, bonos respaldados por activos o estructuras de deuda privada, que generan retornos a partir del cobro de intereses.

FIBRAs híbridas

Combinan estrategias de capital y deuda, permitiendo una mayor flexibilidad en la asignación de activos y una optimización del perfil riesgo-retorno dentro de carteras institucionales.

FIBRAs especializadas por segmento

Centradas en nichos específicos del real estate, como logística, data centers, salud, hotelería o comercio minorista, alineadas con tendencias estructurales de largo plazo.

Este esquema posiciona a las FIBRAs inmobiliarias como vehículos comparables a los REITs en Estados Unidos o las SOCIMI en Europa, con creciente adopción dentro de portafolios globales.

Ventajas que ofrecen las FIBRAs

Desde una perspectiva de gestión de activos, las FIBRAs presentan una serie de ventajas estructurales que explican su creciente peso dentro de las estrategias de diversificación:

• Liquidez superior a la inversión directa: al cotizar en mercados bursátiles, permiten entrar y salir de posiciones con mayor eficiencia que la compra directa de activos inmobiliarios.
• Diversificación de portafolios: facilitan la exposición a distintos tipos de activos, ubicaciones geográficas y ciclos económicos, con una sola estructura de inversión.
• Generación de flujos recurrentes: los ingresos están respaldados por contratos de arrendamiento de mediano y largo plazo, lo que otorga previsibilidad y estabilidad a los retornos.
• Perfil defensivo en contextos volátiles: presentan una baja correlación con otros activos financieros convencionales, contribuyendo a la estabilidad del portafolio en entornos de alta incertidumbre macroeconómica.
• Cobertura parcial frente a la inflación: los ajustes en los contratos de alquiler permiten preservar el valor real de los ingresos en escenarios inflacionarios.
• Eficiencias fiscales y regulatorias: la obligación de distribuir un alto porcentaje de las utilidades operativas fortalece su atractivo como instrumentos de renta para carteras institucionales.

En conjunto, estas características consolidan a las FIBRAs de inversión como una herramienta estratégica para gestores que buscan exposición a activos reales con escala, liquidez y disciplina financiera.

Evolución y rol de las FIBRAs inmobiliarias

Tras el impacto de la pandemia, el mercado inmobiliario global atravesó un proceso de ajuste y transformación que dio lugar a nuevas oportunidades.

La vuelta progresiva a la presencialidad impulsó un renovado interés en segmentos como oficinas, hoteles, logística y comercio minorista, al tiempo que se consolidaron tendencias vinculadas al trabajo híbrido y a la infraestructura digital.

De acuerdo con estimaciones actualizadas de firmas internacionales, el mercado inmobiliario global supera actualmente los USD 8 billones y mantiene proyecciones de crecimiento sostenido hacia 2030, con especial dinamismo en activos industriales y comerciales.

En paralelo, los vehículos inmobiliarios listados han reforzado su relevancia dentro de las estrategias de asignación de activos, tanto por su desempeño histórico como por su capacidad de preservar valor en entornos inflacionarios.

En mercados desarrollados, los REITs han mostrado retornos competitivos de largo plazo frente a los índices accionarios tradicionales, mientras que en América Latina las FIBRAs han ganado profundidad y sofisticación, acompañando el crecimiento del financiamiento inmobiliario estructurado.

Frente a este contexto, las FIBRAs inmobiliarias continúan consolidándose como herramientas clave para gestores de activos que buscan combinar ingresos recurrentes, diversificación y exposición a activos reales dentro de un marco regulado y escalable.

Para conocer más sobre los productos de FlexFunds compatibles con las FIBRAs, no dude en contactar con nuestros ejecutivos. Estaremos encantados de ayudarle.

Fuentes:

• https://www.imarcgroup.com/report/es/real-estate-market