- Los FIBRAS son estructuras de financiamiento que permiten a los inversionistas acceder al sector inmobiliario sin necesidad de adquirir directamente propiedades
- Los FIBRAS tienen su origen en el modelo de los Real Estate Investment Trusts (REIT) de Estados Unidos
- FlexFunds, al facilitar la distribución de estrategias inmobiliarias, puede ofrecer a desarrolladores y gestores una vía para diversificar su base de inversores y simplificar la distribución de activos inmobiliarios a través de la titulización de estos.
Los FIBRAS son un vehículo de inversión que tradicionalmente ha estado presente en las carteras de los gestores de activos, quienes a través de este instrumento le ofrecen exposición a un grupo diversificado de inversores al sector inmobiliario y participaciones en proyectos de todo tipo, explica FlexFunds.
Dentro del amplio espectro de los vehículos de inversión, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) están entre los más reconocidos por los gestores de activos.
FlexFunds, permite a desarrolladores, gestores y fondos inmobiliarios de inversión incrementar y simplificar la distribución de sus estrategias, comparte cinco claves de este tipo de fideicomiso de inversión:
1. ¿ Qué son los FIBRAS?
Se trata de un vehículo de financiamiento estructurado que ofrece exposición directa al sector inmobiliario. Para ello, agrupa los fondos de los distintos inversionistas y con estos conforma un portafolio de activos inmobiliarios. Se enfoca en el financiamiento tanto de la adquisición como de la construcción de bienes inmobiliarios de alta calidad y de todo tipo, que van desde bodegas industriales, hasta oficinas y centros comerciales. Por medio de su gestión, estos activos inmobiliarios generan unas rentabilidades derivadas de su arrendamiento o de su plusvalía que se distribuyen entre los diferentes inversores por medio de un tipo de dividendos.
2. ¿Cuál es el origen de los FIBRAS y cómo se regulan?
De acuerdo a la información de la Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias (Amefibra), en la década de 1960 Estados Unidos se convirtió en el primer mercado en adoptar el modelo de los Real Estate Investment Trusts (REIT), que son la base de los FIBRA. Ambos modelos pueden diferir en el hecho de que los REIT son compañías autónomas que cotizan en los mercados bursátiles y los FIBRA corresponden a patrimonios autónomos administrados.
Siguiendo los pasos de EE.UU., los países del G7 también implementaron sus pautas y por lo menos tres países de Latinoamérica, incluyendo México, han seguido la tendencia. En 2021, se produjo la expansión de este modelo a China, demostrando su influencia global y su adaptabilidad a diferentes contextos económicos y políticos.
En México, por ejemplo, la entidad financiera BBVA explica que los FIBRAS están listados desde 2011 en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV)1. Generalmente, estos son supervisados por las autoridades bursátiles, que en el caso mexicano es la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
La constitución de los FIBRA implica que estos tengan el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces destinados al arrendamiento y también deben distribuir entre los tenedores de los Certificados Bursátiles (CB) -participaciones en el instrumento- el 95% del valor equivalente al resultado del ejercicio fiscal inmediato anterior, según BBVA.
En la actualidad, otros países están evaluando la posibilidad de implementar este modelo, reconociendo su potencial para fortalecer sus respectivos sectores inmobiliarios y económicos en general, según Amefibra.
Los FIBRAS permiten a inversionistas de diversos tamaños acceder al mercado inmobiliario sin la necesidad de administrar activos directamente.
3. ¿Quiénes pueden invertir en los FIBRAS inmobiliarias?
A diferencia de otros instrumentos, los FIBRA se caracterizan especialmente porque permiten tener exposición directa al sector inmobiliario, pero sin la necesidad de que los participantes adquieran estos bienes por su cuenta. Esto quiere decir que más participantes pueden comenzar a formar parte de las inversiones inmobiliarias y que este vehículo no está limitado únicamente a los grandes capitales que puedan adquirir estos bienes de alta calidad.
Como inversionistas, estas personas adquieren participaciones en estos proyectos y no tienen que lidiar con la administración de los mismos. En términos simples, cualquiera puede acceder a los FIBRAS y comenzar a comprar los títulos a través de un corredor. No obstante, también hay riesgos asociados como cualquier tipo de inversión.
FlexFunds, mediante sus programas como Flex Private Program, puede proporcionar una plataforma eficiente y escalable para que gestores de activos puedan securitizar sus proyectos inmobiliarios, lo que puede permitirle ampliar la base de inversores potenciales y fomenta la diversificación.
FlexFunds se posiciona como un facilitador clave en el mercado de los FIBRAS al ofrecer soluciones para la distribución de activos inmobiliarios, lo que permite una mayor accesibilidad para los inversionistas y una optimización de la gestión para los desarrolladores y gestores de fondos.
4. ¿Cómo operan los FIBRAS inmobiliarias?
Cuando un propietario de bienes raíces requiere de financiación, acude a uno de estos fideicomisos de inversión y este les otorga unos títulos denominados Certificados de Participación Ordinaria (CPO), que equivalen a una participación sobre los activos.
Luego, este fideicomiso emite en bolsa estos títulos como Acciones o Certificados Bursátiles (CB), a los que acceden los inversores a cambio de estas rentabilidades que otorgan dichos activos por medio del arrendamiento o la plusvalía. Con estos recursos, el propietario de dichos activos puede ejecutar los proyectos trazados y avanzar con sus planes, generando los retornos que requieren los inversionistas.
Por medio de sus programas, FlexFunds ofrece a desarrolladores, gestores y fondos inmobiliarios de inversión la oportunidad de mejorar y agilizar la distribución de sus estrategias al acceder a inversores internacionales de manera eficiente y escalable a través de la titulización de activos.
El programa Flex Private Program ofrece diversas opciones para mejorar la gestión y distribución de proyectos inmobiliarios, que van desde crear su propio vehículo de propósito especial irlandés de uso exclusivo hasta instrumentos de inversión tanto de capital como de deuda a través de un título listado en Euroclear.
FlexFunds puede jugar un papel relevante en esta expansión al ofrecer opciones de distribución de activos inmobiliarios que se adapten a las regulaciones locales y a las necesidades de los inversores internacionales.
5. Aspectos a tener en cuenta en los FIBRAS
Por un lado, hay que considerar que se trata de un instrumento híbrido, pues tiene elementos tanto de la renta variable como fija. Distintos analistas financieros señalan que este tipo de instrumento otorga diversificación a los portafolios de inversión y al mismo tiempo brinda ingresos regulares.
Además, dado que los recursos y los activos son administrados por profesionales, los inversores se despreocupan por los aspectos operativos que conllevan la administración de los activos inmobiliarios. No obstante, en la otra cara también hay que considerar las fluctuaciones que puede sufrir el sector inmobiliario y que puede impactar el desempeño del instrumento. En la coyuntura actual, por ejemplo, las altas tasas de interés globales pueden incidir en las inversiones en este campo.
Asimismo, hay que considerar que hay etapas en la que los ingresos pueden verse mermados por coyunturas naturales como la vacancia de las propiedades. En todo caso, es clave conocer las condiciones y los riesgos asociados a este instrumento antes de la toma de cualquier decisión financiera.
Teniendo en cuenta este contexto, FlexFunds se constituye en un aliado estratégico a la hora de la distribución de los activos inmobiliarios, proporcionando accesibilidad y una optimización de la gestión a través de la titulización, que sirve de puente para llegar a múltiples plataformas de banca privada. Estas estrategias facilitan el proceso de convertir los activos subyacentes en bankable assets.
Si desea titulizar su fondo de inversión inmobiliario, puede contactar a los expertos en FlexFunds para aprovechar al máximo las oportunidades que ofrecen los FIBRA a través de la asesoría profesional y una solución ágil, simple y costo eficiente.
Fuentes:
1https://www.bbva.com/es/inversiones-a-fondo-fibras-que-son-y-quienes-pueden-invertir/
