Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras) son un instrumento que tiene características de renta fija y variable para invertir en el sector inmobiliario, pero sin la necesidad de comprar directamente una propiedad raíz. Este tipo de fideicomisos tienen diferentes formas de pagar rentas o dividendos a sus inversores. A continuación, en FlexFunds le explicamos cuáles son:
Este tipo de instrumentos cotizan en la bolsa de valores y se ponen en marcha con el propósito de impulsar el desarrollo de proyectos inmobiliarios o la adquisición de los mismos en el ámbito residencial o comercial, generando liquidez a los inversionistas por medio de las rentas provenientes del arrendamiento o la plusvalía que se genere por parte de estos.
Dichos vehículos ofrecen exposición al mercado inmobiliario sin tener que invertir directamente en él, son administrados por una institución de crédito y, de acuerdo con las normativas vigentes, deben distribuir entre el 90% (en EE. UU.) y el 95% (en países como México) de sus utilidades antes de impuestos -calculadas por las autoridades fiscales- al cabo de un año.
En términos prácticos, los inversores adquieren un tipo de título accionario que son conocidos como Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), que le dan al poseedor una garantía y derecho a recibir las distribuciones o rentas, como se le conoce en el mundo de las fibras, que correspondan por esa fracción de la propiedad.
Las fibras, a su vez, agrupan ese capital de diversos inversionistas y con estos recursos se realizan las operaciones trazadas en bienes raíces, bien sea en complejos de apartamentos, hoteles, centros comerciales, entre otros. Sus pares en EE. UU., conocidos como Real Estate Investment Trust (Reit), están obligados a invertir un 75% de sus ingresos en bienes raíces. Además, igual porcentaje de sus ingresos debe provenir de la renta o venta de estos activos.
Pero ¿cómo pagan rentas o dividendos las fibras?
En el negocio de los fideicomisos inmobiliarios existen los de capital, que invierten directamente en bienes inmuebles y obtienen rentabilidades derivadas del alquiler, la venta o la generación de dividendos. También están los que invierten en hipotecas y obtienen intereses por estas operaciones. Y en tercera instancia están los híbridos, que combinan aspectos de ambos y tratan de generar rentabilidades aplicando estrategias de los dos.
Los fideicomisos inmobiliarios o fibras pueden generar pagos por medio de su resultado fiscal, después de realizar los cobros provenientes de las ganancias de capital y aplicar los descuentos a los gastos correspondientes por su operación.
En este caso, se generan pagos a los poseedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), lo que en la mayoría de los casos se traduce en ingresos constantes para los inversionistas. No obstante, el bróker generalmente retiene el 30% del monto distribuido por concepto de impuestos.
También pueden generarse pagos a través del reembolso de capital, que se genera por medio de las llamadas pérdidas artificiales en el fideicomiso y por lo tanto esta operación está exenta del pago de impuestos. Para hacerlo, las fibras apelan a un concepto contable conocido como la depreciación, que hace referencia a la pérdida de valor de un conjunto de activos a lo largo del tiempo.
En el caso de las fibras esta depreciación se fundamenta en el desgaste de los inmuebles a lo largo de su vida útil, así esta sea mucho más larga que la de otro tipo de bienes como los de tecnología (celulares, computadores y otros dispositivos que pierden valor en el tiempo). En todo caso, esto se considera una salida de dinero (erogación) y por tanto es factible que se reste de sus ingresos con fines tributarios.
Para términos fiscales, la compra de bienes inmuebles anteriores puede deducirse de sus utilidades como si fuesen gastos. De ahí, que ese 95% que pueden pagar estos fideicomisos de sus utilidades es el resultado de esta serie de deducciones (entre los gastos reales y los supuestos) y sus ingresos. Por eso, y dada la complejidad de su estructura, no se habla de ganancias sino de Fondos por Operación (FFO, en inglés).
Es así que todo el dinero que generan las fibras en eficiencias fiscales se puede reembolsar a los accionistas dependiendo del desempeño del fideicomiso, cuyo comité técnico decidirá sobre este tipo de distribuciones.
Asimismo, dentro del negocio también se pueden realizar pagos utilizando como moneda de cambio más fracciones o CBFI de una determinada propiedad, una operación que está exenta del pago de impuestos bajo ciertas condiciones que imponen las autoridades financieras en cada mercado como que el certificado tenga liquidez.
Un punto importante es que, a diferencia de las acciones tradicionales, el precio de los CBFI se mantiene tras el pago de la renta a los inversores, mientras que en los títulos bursátiles cada vez que se paga dividendo se produce una salida de dinero de la empresa y por tanto generalmente la acción cae.
Con este panorama, se tiene que las fibras son una alternativa para entrar en las inversiones en el sector inmobiliario a menores costos, con beneficios fiscales y diversificación; no obstante, no están blindados contra la volatilidad en los mercados y a los altos costos administrativos. Antes de entrar al negocio es importante asesorarse, entender a fondo el modelo y nivelar los riesgos en un momento en el que la industria de bienes raíces también afronta turbulencias en medio de los vientos de recesión mundial y la dinámica de compra y venta se ha visto impactada. Por ende, lo mejor es analizar el mercado y tomar decisiones basados en la realidad actual de la economía, sopesando los pro y contra de cada instrumento.
