• Este artigo explora o que é uma real estate note, seus principais componentes e por que pode ser uma forma eficaz de obter exposição ao mercado imobiliário enquanto se gerencia o risco.
• Desenvolvido para gestores de fundos, assessores financeiros e investidores institucionais que buscam veículos eficientes e securitizados para acessar ou distribuir estratégias de investimento imobiliário.
• A FlexFunds auxilia na criação e emissão de structured notes por meio do nosso Flex Private Program, oferecendo veículos de investimento eficientes e Euroclearable. Entre em contato conosco para saber como podemos estruturar seu próximo produto imobiliário.

Uma structured note no setor imobiliário proporciona um bom equilíbrio entre risco e retorno. Como resultado, atrai investidores que buscam estabilidade com potencial de valorização moderado.

À medida que o setor financeiro evoluiu, os investidores passaram a ter acesso a mais do que apenas opções tradicionais, como ações e títulos. Eles também podem escolher produtos mais sofisticados, como structured notes vinculadas ao setor imobiliário.

O que é uma Structured Note?

Uma structured note é um produto financeiro que combina diferentes classes de ativos para oferecer exposição a renda variável (ações, commodities, moedas estrangeiras, taxas de juros, imóveis). Ao mesmo tempo, mantém estabilidade e renda periódica proveniente de instrumentos como títulos, letras, notes e depósitos.

Segundo o Morgan Stanley, o objetivo das structured notes geralmente é “criar uma forma para que os investidores expressem uma visão de mercado (altista, baixista ou neutra), complementem um objetivo de investimento (conservador, moderado ou agressivo), façam hedge de uma posição existente ou obtenham exposição a uma variedade de classes de ativos subjacentes.”

A particularidade de uma structured note é que os ativos financeiros podem estar vinculados direta ou indiretamente ao setor imobiliário.

Structured notes vinculadas ao mercado imobiliário podem incluir proteção contra perdas, renda estável e potencial de crescimento atrelado a um índice imobiliário, a um grupo de REITs ou até mesmo a um projeto imobiliário específico, tudo dentro de um único produto financeiro de fácil negociação.

Componentes de uma Structured Real Estate Note

• Ativo subjacente: índice, portfólio de REITs/empresas imobiliárias ou a economia de um desenvolvimento específico.
• Fórmula de payoff: define participação na alta, cupons, buffers e limites (caps).
• Prazo (tenor): normalmente de 1 a 5 anos para benchmarks listados; pode ser mais longo para notes vinculadas a projetos.
• Crédito do emissor/SPV: os investidores assumem o risco de crédito do veículo emissor; a due diligence sobre o emissor e os prestadores de serviço é essencial.
• Liquidez/liquidação: quando securitizadas em instrumentos Euroclearable, as notes podem liquidar via DVP e ser precificadas em plataformas como Bloomberg/Six Financial.

O que é uma real estate note?

O mercado imobiliário envolve o desenvolvimento, negociação e administração de propriedades vinculadas ao solo e que não podem ser deslocadas, como casas, apartamentos e edifícios, entre outros.

Por isso, uma structured real estate note está intimamente ligada ao setor habitacional, já que esses ativos têm uma longa história de negociação praticamente desde o surgimento da civilização. Embora outras alternativas tenham parcialmente ganhado destaque atualmente, os imóveis continuam altamente relevantes nos ambientes financeiro e produtivo.

Os imóveis negociados no mercado caracterizam-se por menor volatilidade em comparação com ativos listados, porém apresentam menor liquidez e, geralmente, maior custo por unidade.

Por essas razões, costumam ser incluídos em structured notes oferecidas por intermediários financeiros, como grandes bancos

Perspectiva REIT 2025: Analistas esperam que o mercado imobiliário público (REITs) entregue cerca de 9,5% de retorno total este ano, com crescimento de 4,8% nos fundos provenientes de operações (FFO/AFFO), em linha com as médias de longo prazo.

Structured Notes e o Mercado Imobiliário

Ao explorar o que é uma real estate note ou o que é uma structured note, é útil entender como esses dois conceitos frequentemente atuam em conjunto. De fato, eles costumam se complementar dentro de uma mesma estratégia de investimento.

Uma real estate note é um acordo financeiro vinculado a ativos imobiliários, enquanto uma structured note combina diferentes investimentos, como títulos e exposição imobiliária, em um único produto personalizado. Como resultado, os investidores podem se beneficiar tanto da estabilidade quanto do potencial de crescimento.

Ao vincular uma structured note ao setor imobiliário, os investidores podem obter retornos baseados em propriedades sem possuir ativos físicos. Essas notes combinam renda recorrente de aluguéis com crescimento do mercado imobiliário, oferecendo uma forma flexível e eficiente de investir enquanto gerenciam o risco.

Em períodos de prosperidade econômica, os preços dos imóveis sobem de forma semelhante às ações. É nesse momento que os investidores tendem a comprar, aumentando a demanda. Além disso, a inflação permanece sob controle, permitindo que os aluguéis cresçam em ritmo saudável. 

Em cenários de incerteza de mercado e inflação, os ativos alternativos tendem a funcionar como refúgio devido à sua correlação inversa com as variações de preço dos ativos financeiros convencionais.

Devido a essas vantagens, os ativos imobiliários funcionam bem como investimentos de renda mista dentro de um portfólio. Uma das formas mais eficazes de estruturá-los e oferecê-los aos investidores é por meio do programa de securitização de ativos da FlexFunds.

Ao criar e emitir um ETP, a FlexFunds torna mais simples e eficiente em termos de custos o acesso dos investidores a projetos ou fundos imobiliários. O Flex Private Program também ajuda gestores de fundos a ampliar seu alcance e simplificar a distribuição de suas estratégias imobiliárias.

Tipos e Estrutura de Real Estate Notes

1. Notes Vinculadas a Índices

Essas notes acompanham importantes índices imobiliários, como o FTSE Nareit U.S. Real Estate Index e o FTSE EPRA Nareit Global Index. Seus retornos são calculados com base em uma fórmula predefinida. Elas oferecem precificação transparente, fácil acompanhamento e ampla exposição a diferentes tipos de propriedades, como residencial, industrial e varejo.

• Caso de uso: Ideal para investidores que buscam exposição imobiliária líquida e diversificada com algum nível de proteção contra quedas.
• Principal risco: Quedas do índice durante ciclos de alta de juros e potencial risco de crédito do emissor.

2. Notes Vinculadas a Portfólios de REITs ou Empresas Imobiliárias

Em vez de acompanhar um único índice, essas notes estão vinculadas a uma cesta personalizada de REITs ou empresas imobiliárias (por exemplo, REITs residenciais e industriais). Essa abordagem permite que os investidores foquem em setores com expectativa de bom desempenho, como saúde ou locações residenciais, mantendo um formato de investimento padronizado.

• Caso de uso: Adequado para investidores que desejam exposição a segmentos específicos do setor imobiliário.
• Principal risco: Maior exposição ao risco de seleção de empresas e risco de liquidez em comparação com notes baseadas em índices.

Fonte: https://icrinc.com/

3. Notes com Exposição a Projetos Específicos de Desenvolvimento

Essas real estate notes vinculam seus retornos ao desempenho financeiro de um projeto imobiliário específico, utilizando métricas como avanço da construção, nível de ocupação ou resultados de vendas.

• Caso de uso: Útil para incorporadores que buscam financiamento e escalabilidade, bem como para investidores que desejam participação em nível de projeto por meio de um valor mobiliário.
• Principal risco: Dependência da execução do projeto, da precisão da avaliação e menor liquidez em comparação com outros tipos de notes.

Vantagens do Flex Private Program

Entre as principais vantagens oferecidas pelo FlexFunds Flex Private Program, voltado ao setor imobiliário, destacam-se:

• Estruturar seu próprio Irish Special Purpose Vehicle (SPV) para uso exclusivo em projetos imobiliários.
• Oferecer instrumentos de investimento por meio de valores mobiliários listados no Euroclear.
• Potencializar a distribuição de um fundo imobiliário já existente.
• Precificação e distribuição por meio de plataformas como Bloomberg L.P. ou SIX Financial Information, graças ao código ISIN/CUSIP gerado.
• Facilitar o acesso à banca privada global, assessores financeiros e corretoras por meio de suas plataformas de investimento e custodiante.

O Flex Private Program conta com o suporte de prestadores de serviços reconhecidos internacionalmente, permitindo que você implemente seu produto listado e Euroclearable de forma eficiente, sem precisar gerenciar fornecedores de maneira independente. Se sua empresa possui um fundo ou projeto imobiliário acima de USD 20 milhões, as soluções da FlexFunds podem beneficiá-lo. Não hesite em entrar em contato conosco.

Fontes:

• https://icrinc.com/news-resources/reit-market-review-performance-drivers-2025/